¿Cómo extingir una comunidad de bienes?

La comunidad de bienes es el régimen, muy habitual, que se produce cuando varias personas son propietarias de partes indivisas de algo, especialmente de un inmueble.

Esta situación es frecuente sobre todo en los casos de varios familiares (hijos, sobrinos, del difunto) que reciben en herencia una vivienda o local.

El derecho ha visto siempre a la comunidad de bienes como una posible fuente de problemas y por eso ha introducido facilidades para que los comuneros se “separen” cuando lo deseen.

En este sentido, cualquier copropietario puede exigir la división de un inmueble, aunque tenga una participación muy pequeña y sin necesidad de que explique los motivos por los que desea la división.

Ahora bien, lo que no puede exigir es la forma concreta en que debe llevarse a cabo esta división. Esta forma de división debe determinarse de mutuo acuerdo entre todos los comuneros (por unanimidad).

Ahora bien, si no existe acuerdo respecto de la forma de la división, la división se llevará a cabo igualmente pero en los términos que decida un Juez.

En este sentido, el Código Civil de Cataluña fija unas reglas que deberá seguir el Juez a la hora de realizar la división.

Estas reglas son:

  1. 1. El propietario de 4/5 partes (o los propietarios que se unan y reúnan estas participaciones) pueden exigir que el inmueble les sea adjudicado pagando al propietario o propietarios de la otra 1/5 parte el importe en metálico que fije un perito.
  2. 2. En casos de inmuebles indivisibles, que es el más frecuente puesto que habitualmente una vivienda o un local no se puede dividir o si se divide pierde todo su valor, los criterios a seguir son los siguientes:
    1. En primer lugar, el inmueble se adjudica al propietario que tenga interés, es decir, al propietario que desee adquirir la totalidad del inmueble.
    2. Si hay más de un copropietario que quiere adquirirlo, se le adjudica a quien tenga la mayor participación. Si existen dos interesados con igual participación, decide la suerte. En cualquier caso, el adjudicatario debe pagar a los demás el valor pericial de la participación de aquellos.
    3. 3. Si ninguno de los titulares tiene interés en quedarse la finca ésta se vende y se reparte su precio. La venta se realizará mediante subasta judicial o bien también es posible en muchos casos que el Juez ordene que se lleve a cabo mediante una agencia especializada.

Como resumen de todo lo expuesto, cabe concluir que en caso de que alguno de los propietarios desee “salir” de la comunidad de bienes, lo más práctico y prudente es llegar a un acuerdo con el resto a fin de determinar los pasos a realizar (venta o adjudicación a algún comunero) para evitar la remisión a un procedimiento judicial que igualmente determinará la finalización de la división, pero con más tiempo y más costes.

Más información: info@pous-advocats.cat

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