Terminis per reclamar per falta de conformitat

ACCIONS I TERMINIS PER RECLAMAR QUAN EXISTEIX “MANCA DE CONFORMITAT” (ANTERIORMENT “DEFECTES OCULTS”) EN UN IMMOBLE COMPRAT

Fins fa poc, era una qüestió legal bastant coneguda, fins i tot popularment,  la que establia que en quan es produïa una venda d’un immoble, el comprador podia reclamar pels “defectes ocults” dins del termini de 6 mesos a partir de la transmissió. 

Aquest règim era el que es derivava, en termes generals, del Codi Civil espanyol, i en concret del seu article 1.484, el qual va ser aplicable a Catalunya fins el 1 de gener del 2018.  

Tanmateix, a partir del 1 de gener del 2018 a Catalunya les compra-vendes d’immobles que es celebrin estan regulades pel Codi Civil de Catalunya, i en concret pel Llibre VIè que regula les obligacions i contractes.

La normativa catalana vigent a partir d’aquesta data elimina totalment la normativa sobre “defectes o vicis ocults” i és substituïda pel règim de la manca de conformitat.

El comprador podrà reclamar al venedor quan l’immoble (local o habitatge) “no sigui conforme”.

El concepte de manca de conformitat es descriu de forma molt detallada en varis articles del llibre VIè però a grans trets podem concloure que és més amplia que els anomenats anteriorment vicis o defectes ocults.

La manca de conformitat seria en general la manca de correspondència entre l’immoble real que el venedor entrega efectivament al comprador, i  l’immoble tal com fou concebut o entès  per les parts quan van celebrar el contracte de compra-venda.

Podrien ser casos de manca de conformitat l’existència de defectes en l’estructura d’un immoble (bigues, coberta,…) en les instal·lacions (calefacció, electricitat), i també humitats, filtracions, etc…, sempre que no fossin conegudes pel comprador.

En cas de manca de conformitat el comprador té unes accions que es denominen REMEIS i que bàsicament són:

  1. Exigir el compliment correcte de la compra-venda.
  2. Suspendre el pagament del preu si encara no s’ha pagat totalment
  3. Reduir el preu de la compra-venda en base als defectes o manca de conformitat existent
  4. Rescindir o resoldre la compra-venda (en cas d’un incompliment essencial)  
  5. Reclamar danys i perjudicis

Els terminis per a exercitar els remeis són bastant més amplis que els previstos en la normativa estatal vigent fins 1 de gener del 2018.  

En efecte, actualment en les compra-vendes que es celebrin a Catalunya el comprador té dret a reclamar si la manca de conformitat (el defecte) apareix dins del termini de tres anys des de que es va comprar l’habitatge o local.

Un cop detectada la manca de conformitat (dins dels tres anys) i notificada al venedor,  comença un nou termini, també de tres anys més, que és el termini que té el comprador  per fer la reclamació judicial, be sigui exigint la reparació, o la reducció preu, els danys i perjudicis etc….

Per tant, observem que els terminis s’han ampliat considerablement, ja que amb el règim anterior en el termini de sis mesos s’havia tant de detectar els defectes ocults com a més a més  presentar la corresponent reclamació judicial.

En qualsevol cas, la prudència aconsella que tant aviat com es detecti qualsevol problema en l’habitatge o local adquirit, es notifiqui al venedor de manera formal i que en quedi constància.

Per a qualsevol dubte o aclariment poden posar-se en contacte amb el nostres servei jurídic a través de info@pous-advocats.cat.

Gràcies per confiar en nosaltres

en breu contactarem amb tu.