Entrada en vigor: 22 de septiembre de 2020.

A quién afecta:

– Nuevos arrendamientos de vivienda permanente que estén situados en un área declarada con mercado de vivienda tensa.

– Novaciones de contratos situados en estas áreas, si supone una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.

No se aplica a:

– Viviendas alquilados antes de 1 de enero de 1995 y viviendas protección oficial, redes públicas de vivienda, alquiler social, etc …

Áreas con mercado de vivienda tensa:

– Son las que marca la propia ley o las que más adelante puede declarar la Generalidad (Departamento con competencias sobre vivienda, actualmente Departamento de Territorio y Sostenibilidad), el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona.

– En el anexo de la Ley indican los municipios afectados desde el principio: entre ellos está la ciudad de Barcelona, ​​y en el Maresme: Mataró, Vilassar de Mar, Premià de Mar, Masnou, Montgat y Pineda.

Límites previsto en la Ley en cuanto al precio de los alquileres (viviendas en las áreas de mercado de vivienda tensa)

Dos límites (no se puede superar ninguno de los dos):

1.- El alquiler de los nuevos contratos no podrá superar el Índice medio del precio de referencia que establece el Departamento de Territorio y Sostenibilidad.

2.- El alquiler de los nuevos contratos tampoco puede ser superior al alquiler fijado en el anterior contrato sobre la misma finca actualizado con el Índice de garantía de competitividad (fijado por el “Instituto Nacional de Estadística”) con carácter acumulado.

Excepciones:

a) En los nuevos contratos, si en la vivienda se han hecho por el propietario obras de mejora de la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética en el último año anterior, el precio inicial puede incrementarse en función del capital invertido en la mejora (interés legal más tres puntos sobre el capital invertido, Art. 19 LAU)

En los contratos una vez vigentes sujetos a contención de rentas, si el arrendador hace mejoras, se podrá actualizar la renta una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración, actualmente 5 años, en función del capital invertido en la mejora (interés legal más tres puntos sobre el capital invertido). Cuidado: las obras de reparación no son mejora.

b) Cuando los arrendadores (propietarios) tienen pocos ingresos y los inquilinos ingresos importantes.

Propietarios-arrendadores personas físicas que su unidad de convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 19.919,33, – € / año (incluyendo los alquileres) y que han tenido la vivienda alquilada los últimos 5 años: no se sujetarán a la índice de Referencia, sólo deberán respetar la renta del último contrato de arrendamiento.

Esta excepción sólo se aplicará si el inquilino tiene unos ingresos superiores a 27.887,06, – € / año.

c) Viviendas de obra nueva o resultantes de gran rehabilitación: Durante los 5 años después de la finalización de la obra el alquiler no puede ser superior al área superior del Índice. (ATENCIÓN: esto se empezará a aplicar el 22 septiembre de 2023. Hasta entonces la renta de estos contratos es libre)

d) Viviendas con características específicas: El alquiler resultante de aplicar el Índice medio se puede aumentar un 5% en caso de vivienda de características específicas, que se harán constar en el contrato. Deben ser al menos 3 de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamiento análogo, servicio de conserjería, vistas especiales.

IPC: La renta fijada respetando los anteriores límites se puede ir acomodando al IPC cada año, como hasta ahora.

Gastos generales y de servicios individuales (IBI, cuotas comunidad propietarios, etc ..): Se puede seguir pactando que van a cargo del inquilino, y no forman parte del precio de alquiler.

Pero al acabar el año (dentro del mes de enero siguiente) el arrendador debe entregar al arrendatario un listado de estos gastos efectivamente pagados durante el año anterior, y si son inferiores a las pactadas le deberá devolver la diferencia.

Formalidades:

a) Se deberá adjuntar en el contrato el documento oficial donde conste el Índice Medio.

b) El contrato deberá indicar el importe de la renta resultante de aplicar el Índice de Referencia.

c) Si el alquiler viene determinado por el alquiler de un contrato anterior, el arrendador debe informar al arrendatario por escrito de la fecha e importe del alquiler del anterior contrato de arrendamiento. El arrendatario tendrá derecho a comprobarlo accediendo al Registro de Fianzas.

d) En todas las ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tienes hay que informar del Índice de Referencia y si corresponde, del de la renta del último contrato (con la correspondiente actualización).

Régimen sancionador (multas) y otras consecuencias de incumplir el régimen de contención de rentas

Si el propietario cobra alquileres superiores a los permitidos, el arrendatario podrá pedir la restitución de las cantidades pagadas de más, más el interés legal más 3 puntos.

Además de esto, el propietario podrá ser sancionado de acuerdo con el siguiente régimen:

Es infracción grave

1. – Arrendar una vivienda sin respetar las reglas esenciales del régimen de contención de rentas

2.- Cobrar un alquiler del 20% o más superior al que correspondería

3.- Ocultar al inquilino que el arrendamiento está sujeto al régimen de contención de rentas, o el índice de referencia o el importe de la renta del contrato anterior.

Sanción: de 9.001, – a 90.000, – euros.

Es infracción leve:

1.- Cobrar un alquiler excesivo de un 19% o menos.

2.- No entregar al inquilino o no incluir en el contrato el documento donde conste el Índice o la última renta de alquiler.

Sanción: de 3.000 a 9.000 euros.